Risarcimento per indebita occupazione in ipotesi di nullità del contratto di locazione
Con una recente pronuncia il Tribunale di Taranto ha ribadito la risarcibilità del danno subito per indebita occupazione da parte del proprietario di un immobile locato con contratto non registrato presso l´Agenzia delle Entrate.
Ai sensi della legge finanziaria del 2005 (L. 311/2004 art. 1 comma 346), infatti, sono nulli i contratti di locazione di immobili non sottoposti alla formalità della registrazione.
La predetta disposizione, secondo l´interpretazione datane dalla Corte Costituzionale, introduce nel nostro ordinamento una ulteriore ipotesi di nullità sancita attraverso una norma imperativa.
Ai sensi dell´art. 1418 primo comma c.c. “il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga altrimenti”: è evidente, pertanto, come dalla mancata registrazione del contratto di locazione di immobile privo di registrazione discenda necessariamente la nullità dello stesso ai sensi dell´art. 1418 I comma c.c.
Il ragionamento contenuto nella recente sentenza di merito sopra richiamata opera un ulteriore passaggio logico, ossia dichiara - in ipotesi di nullità della locazione non registrata - la risarcibilità a favore del locatore del danno subito in ragione dell´indebita occupazione dell´immobile.
In caso di mancata registrazione della locazione, infatti, non sussiste alcun valido titolo di detenzione ab origine, per cui la detenzione si appalesa sine titulo.
Secondo il Tribunale di Taranto la nullità della locazione determina la nascita del diritto del proprietario alla restituzione del valore economico corrispondente al godimento del bene concesso all’altra parte, valore da individuarsi in una indennità di occupazione:
"In altri termini l’inefficacia assoluta, per la dedotta nullità contrattuale, comporta la nascita del diritto del proprietario alla restituzione del valore economico del godimento del bene concesso all’altra parte, ossia una indennità di occupazione.
Tale diritto quindi va qualificato come obbligo di restituzione per equivalente del godimento del bene e per questa ragione spetta al proprietario, pur avendo concorso con la sua condotta a cagionare l’invalidità del contratto: si tratta infatti di una forma di ripetizione di indebito e non di risarcimento da illecito (la cui disciplina è quindi esclusa, compreso l’art. 1227, II co., c.c. sopra ricordato).
Il diritto deriva insomma proprio per effetto della affermata nullità e per la necessità di reintegrare integralmente i patrimoni delle due parti del contratto nullo, come se questo non fosse mai venuto ad esistenza.
Si consideri infine che il semplice rilascio del bene costituisce uno degli effetti che sono derivati dal contratto nullo; l’altro è costituito appunto dalla concessione del godimento del bene per un periodo di tempo (c.d. contratto di durata), che pure va ristorato, pur se per equivalente monetario.
Solo dalla domanda di rilascio può ipotizzarsi poi un vero e proprio illecito a carico del detentore del bene, dal momento che in questo caso continuerebbe a detenerlo, quantunque non vi abbia diritto e sebbene sia stato diffidato a rilasciarlo" (Trib. Taranto sent. 12.11.2015 n. 3546).
Tale diritto si concretizzza, pertanto, in una forma di ripetizione dell´indebito anzichè in un risarcimento per fatto illecito e per questa ragione spetta al proprietario, pur avendo egli stesso concorso con la sua condotta a cagionare l’invalidità del contratto.
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